Les codes locaux peuvent être complexes et coûteux. Voici quelques façons dont les propriétaires peuvent éviter les maux de tête liés au zonage.
Le manuel de zonage de Quincy, Massachusetts compte près de 80 pages et compte plus de 200 règles. Ce n’est pas rare : les règlements de zonage se trouvent dans presque toutes les villes. D’autres traitent de vastes règlements d’utilisation des terres qui établissent des zones résidentielles, industrielles ou commerciales. D’autres limitent le nombre ou le type de maison pouvant être construite sur un terrain donné. La plupart de ces détails sont infimes, de la pente d’une allée au nombre de cuisines qu’une maison peut avoir.
Il existe de nombreuses bonnes raisons d’avoir autant de règlements de zonage. Un ensemble de règles soigneusement conçues peut arrêter l’étalement urbain et le développement excessif. Vous pouvez préserver le caractère de la communauté ou conserver les maisons historiques dans leur état d’origine. Les réglementations de zonage peuvent être utilisées pour attirer de nouvelles industries, des points de vente au détail et une assiette fiscale plus large. Les propriétaires peu méfiants peuvent facilement être pris au dépourvu par la multitude de règlements de zonage. John Mixon, auteur de la loi sur le zonage municipal du Texas, affirme que plus de quelques propriétaires ont été choqués par des lois de zonage dont ils ignoraient l’existence. « Et cela peut souvent être une surprise coûteuse. »
Enfreindre Les Règles Coûte Cher
Claire Edwards a découvert à quel point les violations de zonage peuvent devenir coûteuses lorsqu’elle a rénové l’année dernière un cottage des années 1920 à Colleyville au Texas. La maison de deux chambres était une aubaine absolue. Edwards a investi un autre dollar dans des améliorations, y compris la réparation du porche et la mise à jour de la cuisine. Elle prévoyait également de réaménager les pièces qu’elle utiliserait comme siège social de sa société de comptabilité. Alors qu’Edwards était prête à promouvoir ses services, elle a découvert que ses codes de zonage locaux limitaient la superficie en pieds carrés qu’elle pouvait consacrer à son entreprise. Ils lui ont également interdit de faire travailler du personnel administratif à la maison. Edwards a dû réduire l’espace de son bureau à domicile pour répondre aux réunions avec les clients. Elle devait également louer un bureau pour ses assistants moyennant un coût mensuel. Cela s’ajoutait aux frais d’équipement en télécopieurs, téléphones, et ordinateurs. Elle dit que c’était une dépense énorme et un cauchemar financier.
Les propriétaires rencontrent souvent des problèmes avec les lois de zonage lorsqu’ils essaient de modifier l’apparence de leur maison ou la façon dont ils l’utilisent. Parfois, la modification illégale n’est pas intentionnelle, comme lorsqu’un propriétaire installe une clôture trop haute. À San Mateo, en Californie, par exemple, les clôtures donnant sur la rue ne doivent pas dépasser 0,9 m de haut. Parfois, les gens essaieront de dissimuler des violations de zonage moins évidentes en n’obtenant pas les permis nécessaires. Ils peuvent également modifier un projet approuvé, comme prolonger un ajout de quelques mètres au-delà de la ligne de retrait ou des limites du bâtiment, et espérer que l’inspecteur de la ville ne le remarque pas. Ces mouvements sont risqués car les autorités locales de zonage ont de nombreuses façons de le savoir. Une infraction peut être signalée par un voisin, un évaluateur peut la constater lors d’une visite de mise à jour des dossiers fiscaux, ou lors des inspections de routine lors de la vente de la maison. Cependant, si une amélioration non autorisée a été découverte, elle pourrait être démolie et une amende pourrait être imposée chaque jour jusqu’à ce que les travaux soient terminés. N’oubliez pas que même si le propriétaire précédent a effectué les modifications, vous êtes responsable des conséquences si elles sont découvertes après l’achat de la propriété. Edward Ziegler, professeur à la faculté de droit de l’Université de Denver, déclare : « Lorsque vous additionnez le coût de l’amélioration que vous perdez, les coûts de démolition et les amendes, vous pouvez facilement dépasser plusieurs milliers de dollars. » vous êtes responsable des conséquences si elles sont découvertes après l’achat de la propriété. Edward Ziegler, professeur à la faculté de droit de l’Université de Denver, déclare : « Lorsque vous additionnez le coût de l’amélioration que vous perdez, les coûts de démolition et les amendes, vous pouvez facilement dépasser plusieurs milliers de dollars. » vous êtes responsable des conséquences si elles sont découvertes après l’achat de la propriété. Edward Ziegler, professeur à la faculté de droit de l’Université de Denver, déclare : « Lorsque vous additionnez le coût de l’amélioration que vous perdez, les coûts de démolition et les amendes, vous pouvez facilement dépasser plusieurs milliers de dollars. »
Écarts De Zonage
Une dérogation ou une dérogation aux règles est le seul moyen légal pour les propriétaires d’entreprendre une rénovation qui enfreint les codes de zonage. Le moyen le plus courant pour les propriétaires de demander une dérogation ou une dérogation aux règles est de déposer une demande auprès de leur conseil de zonage local. Cela leur permettra de tenir une audience. Les riverains seront avisés de la demande et invités à donner leur avis sur le projet, soit par écrit, soit lors d’une réunion publique. Bien que les propriétaires soient généralement capables de gérer la tâche sans l’aide d’un architecte ou d’un entrepreneur dans la plupart des cas, ils doivent être prêts à répondre à toute objection au projet. Il existe de nombreuses raisons de soulever des objections. Les objections courantes incluent le fait que la variance pourrait modifier le caractère du quartier, affecter négativement la valeur des propriétés ou menacer la sécurité des enfants.
Même si un projet peut sembler simple, comme prolonger une allée de quelques pouces ou changer la surface de l’allée de l’asphalte au gravier, les exceptions ne sont pas faciles. Walter White, agent d’application du zonage de Quincy, dit qu’un écart n’est pas garanti à moins que le propriétaire puisse montrer qu’il est difficile de se conformer aux règles de zonage. La majorité des conseils de zonage n’en accorderont un que si le propriétaire peut prouver que le changement serait préjudiciable à son bien-être financier ou personnel. Si un propriétaire achète un terrain avec l’intention d’y construire une maison, mais que la ville modifie rapidement les exigences en matière de façade, le conseil de zonage accordera probablement une dérogation. Un propriétaire qui souhaite ajouter un deuxième étage à sa maison dans une rue qui n’est autorisée que pour les maisons à un étage, mais la maison est trop petite pour accueillir sa famille grandissante,
Modifications Inattendues Des Codes De Zonage
Même si les propriétaires respectent tous les règlements de zonage, il est possible qu’ils soient touchés par les changements dans les règlements de la ville ou du quartier. Linda Morris a déménagé à The Colony au Texas il y a trois ans pour être proche de son gendre et de sa fille. Elle a acheté une nouvelle maison dans une zone boisée. Selon l’agent immobilier, la ville prévoyait de faire de la propriété un parc. Morris pensait que même si ce n’était pas le cas, la propriété était zonée pour un usage commercial. Elle s’est dit qu’elle pourrait avoir un petit centre professionnel pour un voisin.
Elle s’est retrouvée avec un voisin, mais pas celui qu’elle désirait. Le conseil de la colonie a approuvé un amendement au zonage de la rue Morris en décembre dernier qui permettra à un promoteur 15 bâtiments pour la fabrication industrielle légère ou l’utilisation d’entrepôts. Les routes deviendront bientôt plus fréquentées et plus bruyantes, et Morris affirme que « la valeur de la maison va baisser ». Cette maison était censée être mon véhicule de retraite.
Il n’y a aucun moyen de protéger votre maison contre les changements de zonage. Cependant, il existe certains endroits que les acheteurs potentiels peuvent vérifier pour voir s’ils peuvent trouver des indices sur l’orientation future. Tout d’abord, les propriétaires doivent vérifier les règles de zonage de la propriété qu’ils envisagent. Ensuite, les propriétaires doivent consulter les ordonnances en place. Une parcelle de terrain utilisée pour l’élevage de chevaux ne signifie pas qu’elle ne peut légalement être utilisée pour abriter un centre commercial. Les acheteurs de maison devraient également lire le plan d’ensemble de la municipalité, s’il en existe un. Cela peut indiquer que la ville envisage d’approuver éventuellement des logements à haute densité pour les résidents à faible revenu dans les zones actuellement zonées agricoles. Il pourrait également montrer qu’il entend transformer la zone autour d’un quartier en une zone à usages mixtes industriels et commerciaux. White, officier de police de Quincy, dit que le plan directeur communique l’avenir de la ville. Il peut être orienté vers le développement industriel ou le développement résidentiel.
Si les propriétaires constatent qu’un changement imprévu de zonage leur causera des maux de tête ou des pertes financières, ils n’ont qu’une option : « Rassemblez autant de personnes que possible et criez aussi fort que possible », conseille David Callies, professeur à la Richardson School of Hawaii de l’Université d’Hawaï. Droit. Des concessions sont possibles même si le rezonage ne peut pas être arrêté. Le groupe de quartier de Morris a réussi à convaincre le promoteur de laisser 76,2 m de bois entre les maisons et les entrepôts. Il a également promis de ne pas déranger un peuplement ou des arbres qui longent un ruisseau. Il a également promis de planter des arbres et des haies pour protéger les voies d’accès au complexe industriel.
Il y a un thème constant dans tous les problèmes de zoing : être préparé est la meilleure stratégie pour préserver la valeur et le confort d’une propriété. Les experts disent que l’ignorance est l’excuse la plus courante pour faire des erreurs. Callies dit que les propriétaires ont des droits en matière de zonage. Mais ils doivent agir pour les comprendre.
Comment Acheter Une Maison
Ces étapes simples peuvent être suivies par les acheteurs potentiels pour éviter les problèmes liés au zonage.
Demandez aux vendeurs d’inclure une clause dans le contrat de vente qui garantit qu’ils ont les permis requis avant d’apporter des améliorations à la propriété. Ils seront également responsables des amendes pouvant résulter de ces améliorations.
Pour vous assurer que vous êtes pleinement informé de la loi et de toutes les utilisations autorisées de votre propriété, engagez un avocat. Cela peut être coûteux, mais cela vous aidera à savoir à l’avance si vous êtes autorisé à garder des reptiles ou à construire un appartement au-dessus du garage.
Vous pouvez effectuer votre propre recherche. Vous pouvez consulter tous les permis de construction antérieurs et les utilisations autorisées de la propriété auprès des services de zonage et de construction de la ville. Cependant, vous ne devez pas vous fier aux informations fournies par les autorités municipales. Même s’ils ont fourni des informations incorrectes, ce n’est pas une défense si vous avez des problèmes avec votre commission de zonage. Vous devez vous assurer que vous recevez les informations les plus récentes. Toutes les villes ne mettent pas à jour le livre de codes de zonage. Il peut y avoir de nouveaux amendements dans une boîte de réception en attente d’être déposés. Il est impossible d’empêcher les commis au classement incompétents. Au minimum, vous devriez vérifier la date sur le livre de codes et la carte. S’ils ont plus d’un an, contactez un membre de la commission de zonage pour toute révision.
